普吉岛开发商融资：0%付款计划详解
普吉岛开发商融资：付款计划、0%分期付款及外国买家按揭选项
在普吉岛的主要市场中，大多数外国买家从未申请银行贷款。他们选择使用普吉岛的开发商融资：与开发商直接协商的分阶段付款计划，写入买卖协议（SPA），并在项目建设期间分期付款。无需信用检查、泰国银行和收入文件。
对于投资者来说，这意味着资金逐步投入，而不是一次性转账。对于终端买家或搬迁者来说，这意味着在其他地方出售房屋或计划搬迁的同时锁定今天的单元价格。
付款计划在开发商和项目之间仍然有很大差异。有些从预订到交付一直保持无息。有些在完成后延长付款。还有些在交付日将大部分价格集中在一笔大额付款中。
本指南涵盖：
开发商融资的运作方式以及哪些开发商提供此服务
主要计划类型，包括0%和交付后选项
您需要支付的预付款，以及典型的时间表
开发商融资与泰国外国人按揭的比较
从国外支付分期付款，包括FET表格和货币风险
风险及保护您的SPA条款
普吉岛开发商融资的运作方式
开发商融资是一种买家与开发商之间的延期付款安排。您无需在转让时支付全款，而是按照SPA中规定的阶段进行付款。由开发商承担此安排，而非银行。
这种模式适合期房市场。开发商在施工期间需要现金流，而买家希望将其承诺分摊到整个建设过程中。在普吉岛的期房公寓和别墅市场中，分阶段付款是标准结构，而非促销活动。
以下是基本要点：
无银行承保。 开发商不会评估您的收入、信用历史或居住状态。
价格以泰铢固定。 购买价格在您签署SPA时确定，并在付款期间不变。
完成时的所有权。 一旦转让时的最终付款清算，土地部门将进行产权转让。
永久产权取决于文件。 只有在每笔付款都记录为从国外汇入的外币时，公寓单元才能在49%的外国人所有权配额下注册为永久产权。FET部分将解释如何操作。
普吉岛的开发商付款计划如何运作？
几乎每个计划都遵循相同的四步顺序：
预订定金。 您签署预订协议并支付定金，房屋将从市场上撤下。
签署SPA和首付款。 在预订后的固定时间内，您签署SPA并支付首笔价格款项。
施工期间的分期付款。 付款遵循固定日历（每月或每季度）或施工阶段的完成。
交付时的最终付款。 您在转让日于土地部门支付剩余余额。对于公寓，您将获得以您名义注册的公寓产权契据。对于租赁别墅，租约将登记在土地产权上，理想情况下是Chanote。
SPA管理着每个部分：金额、到期日、逾期付款条款、完成日期以及每方的补救措施。仔细阅读分期付款表，就像您阅读价格一样。
哪些普吉岛开发商提供付款计划？
分阶段付款是普吉岛主要市场的标准。不同之处在于分割、分期付款的次数以及交付后是否继续付款。
Sansiri 是泰国最大的上市开发商之一，其普吉岛项目面向投资者和自住业主。
Laguna Property 在Bang Tao的Laguna Phuket综合度假区内开发住宅。那里的买家从第一天起就可以使用成熟的度假区基础设施。
The Title 专注于带有租赁计划的度假风格公寓。
大多数付款计划的库存位于Bang Tao、Laguna、Layan和Kamala。这些地区在西海岸拥有最高的活跃期房项目集中度。
买家经常询问通过中介是否会改变价格或计划。在Papaya，答案是否定的。您获得的是开发商自己的价格和开发商自己的付款计划，没有任何中介加价。这让您可以在Sansiri、Laguna Property和The Title之间平等地比较计划。
普吉岛物业付款计划类型
普吉岛开发商使用四种主要结构。每种结构以不同方式分摊价格，并适合不同类型的买家。
普吉岛期房付款计划：基于里程碑的时间表
这是期房公寓最常见的结构。分期付款与施工里程碑付款挂钩，每笔款项在开发商完成定义阶段时到期，例如：
地基
结构框架
屋顶
机械、电气和管道工程
完工
其优势在于对齐。您的资金跟随可见的进展，因此如果施工放缓，下一笔里程碑付款尚未到期。
仔细检查触发条件。有些SPA描述为“里程碑”时间表，但设定了固定的日历日期。基于日历的付款无论建筑是否达到该阶段都到期。
大多数里程碑计划以交付时的气球付款结束，这是转让日到期的剩余余额。通常是时间表中最大的一笔付款。从第一天起就计划如何从储蓄、销售收益或按揭中筹集资金。
最适合：在项目早期购买的投资者。
0%利息分期计划：开发商融资真的无息吗？
是的，从字面上看。在施工期间，开发商分期付款不收取利息。开发商是分阶段收取约定的价格，而不是借给您钱，所以SPA中没有利息一项。
这并不意味着每个计划的成本相同。时间成本在其他地方显现：
您放弃的全额付款折扣。 一些开发商为全额预付款的买家定价较低。
延长条款的较高定价。 交付后继续的计划有时定价高于标准时间表。
逾期付款罚款。 仅在您错过到期日时适用。
测试很简单：要求两个报价，一个是全额付款，一个是付款计划。它们之间的差额就是无息分期付款的实际成本。
Papaya为我们展示的每个单元并排呈现这两个数字。在选定的合作项目中，买家还可以获得0%开发商分期付款加上现金返还，从而进一步降低实际价格。
最适合：按固定每月或每季度日期从常规收入中支付的买家。
普吉岛的交付后付款计划：它们是什么以及谁提供它们
交付后付款计划，也称为完工后付款计划，在您收到钥匙后继续分期付款。您无需在交付时支付大额气球付款，而是在完工后的一段时间内支付部分价格。
对于投资者来说，这种结构改变了现金流情况。单元可以开始赚取租金收入，而部分价格仍未支付，因此租金收入可以用于支付剩余的分期付款。
交付后条款在选定项目中提供，而不是在整个市场中提供，并且随着单元的销售而变化。Papaya团队跟踪哪些合作项目目前提供这些条款。
在签署之前需要确认两点：
产权转让时间。 一些开发商在交付时转让产权，并通过合同确保未偿余额。其他开发商仅在最后一笔分期付款后转让。SPA中说明了适用的情况。
使用限制。 确认在计划全额支付之前是否可以出租或转售单元。
最适合：希望租金收入覆盖部分价格的投资者。
租赁转购和租赁转购：已完工单元的替代方案
租赁转购（或租赁转购）安排适用于已完工、可立即入住的库存。您租赁该物业，部分租金计入购买价格，并且您有权在约定期限内购买。
这适合希望在Bang Tao或Kamala居住一段时间再做决定的搬迁者。在签署之前，请检查四个条款：
计入价格的租金比例
选择期的长度
购买价格是否在签署时固定
如果您决定不购买，计入金额会如何处理
如果目标是永久产权公寓，请咨询您的律师租金抵扣如何计入外汇汇款要求。这对于下面讨论的FET文件很重要。
最适合：在购买前测试某个地区的搬迁者。
您需要支付的预付款及时间
在普吉岛购买期房公寓需要多少定金？
前期承诺分为两部分：
预订定金： 在您预订单元时支付，以将其从市场上撤下。
签署SPA时的首付款： 价格的首个百分比，在您签署合同时支付。
这两者都计入购买价格，而不是额外支付的。确切金额因开发商和项目而异，因此在预订前确认。
在支付前阅读预订协议，因为退款条款因开发商而异。我们的预订流程指南详细介绍了这一步骤。
由于Papaya以开发商直销价格运作，定金百分比适用于开发商自己的价格。没有虚高的数字，因此您不是在支付中介加价的百分比。
付款计划示例：Bang Tao的两居室公寓
以下是Bang Tao的一套两居室公寓从预订到交钥匙的典型期房计划：
预订。 您支付预订定金，单元立即从市场上撤下。
签署SPA。 在预订协议中设定的时间窗口内，您签署SPA并支付首付款。
施工期。 分期付款遵循SPA中的里程碑或日历时间表。每笔付款都从国外汇入并附有FET文件。
交付。 在土地部门支付最终余额，公寓产权契据以您的名义注册。
买家最常低估的阶段是最后一个。在预订阶段而不是施工的最后几个月设定您的交付付款资金来源。
开发商融资与泰国外国人按揭
外国人可以获得在泰国购买物业的融资吗？
可以，但选择有限。外国买家有三条途径：
开发商融资： 根据SPA进行分期付款，无需贷款评估。
泰国银行按揭： 仅对有限的外国借款人开放。
在您所在国家的贷款： 例如，从英国、澳大利亚、新加坡、德国或阿联酋的物业再融资或释放股权，然后将资金汇入泰国。
泰国银行对外国人的贷款标准严格。银行通常要求泰国工作许可、泰国来源收入或长期居住。非居民的访问权限非常有限。
本国贷款通常是交付付款最实际的途径。作为额外奖励，从国外汇入的资金也满足公寓汇款要求。
Papaya为外国人的按揭支持从预订前开始。我们检查哪些贷款机构接受您的国籍、居住和收入状况，以便在交付付款到期之前很久就筹集资金。
外国人可以获得普吉岛别墅的按揭吗？
比公寓更难。外国人不能在泰国拥有土地，因此别墅通常以租赁别墅的形式购买：土地租赁为注册期限，结构根据项目的不同而拥有或租赁。
银行对可以执行的抵押品提供贷款，而租赁结构大大缩小了这一范围。大多数别墅买家在施工期间结合开发商付款计划，并使用现金或本国融资支付余额。
不要使用泰国名义公司持有土地或申请贷款。名义结构，即泰国股东代表外国人持有股份，在泰国法律下是非法的，并将整个投资置于风险之中。
开发商融资与按揭：哪个更适合投资者、终端买家和搬迁者？
这三种途径在四个方面有所不同：
资格。 开发商融资对任何买家开放。泰国银行按揭仅限于某些外国人。国内贷款取决于您自己的贷款机构。
信用检查。 开发商融资没有。两种银行途径都需要全面评估。
施工期间的利息。 开发商分期付款不收取利息。银行贷款从资金提取时起收取利息。
期房适用性。 开发商融资专为期房购买设计。泰国银行按揭通常仅在完工时适用。国内贷款可以在任何阶段提供资金。
正确的选择取决于您购买的原因：
投资者在施工期间使用开发商融资以保持资本自由。在项目早期购买可以获得开发商起始价单上的最佳单元选择。
终端买家结合两种途径：开发商计划涵盖施工分期付款，按揭或国内贷款涵盖交付付款。
搬迁者持有泰国工作许可可获得泰国银行按揭。租赁转购让他们可以在购买前住在某个地区。
从国外支付分期付款：FET表格和货币
泰国公寓的分期付款需要FET表格吗？
是的。每笔分期付款都很重要，不仅仅是最后一笔。为了在外国配额下注册永久产权公寓，土地部门要求证明购买资金以外币从国外汇入泰国。
证明取决于每笔转账的金额：
50,000美元或以上（或其他货币的等值）：接收的泰国银行出具外汇交易（FET）表格。
低于50,000美元： 接收银行出具确认外汇流入的信函。
对于每笔分期付款，请遵循相同的规则：
从您自己名下的账户汇款。
以外币而非泰铢转账。
明确说明用途，例如：“购买公寓单元[单元号]，[项目名称]”。
在付款时保留每份文件。转让阶段缺少记录很难重建，并可能阻碍永久产权注册。
租赁别墅买家无需FET文件即可注册租约。记录的流入仍然使以后将销售收益汇回国外更容易。
Papaya的资金转移支持涵盖每笔分期付款的这一步骤。我们与开发商的银行确认确切的转账指示，并检查每份FET表格或银行信函是否正确签发。我们的FET表格指南解释了完整的过程。
在多年付款计划中管理货币风险
您的价格以泰铢固定，但您的收入以英镑、澳元、新加坡元、欧元、迪拉姆或卢布计价。在长达数年的施工期间，汇率会波动，每笔分期付款在您的本国货币中成本不同。
四个习惯可以控制这种风险：
建立缓冲。 为每笔分期付款预算一笔应对不利汇率变动的余量。
跟踪时间表。 提前知道每个到期日，以便在付款窗口内在合适的汇率时转账，而不是在最后一天。
提前准备大额付款。 交付时的气球付款风险最大，因此提前规划其转换。
汇出外币。 让接收的泰国银行进行转换。从国外汇入的泰铢会在公寓注册时造成文件问题。
风险及如何保护自己
如果您错过了泰国期房的分期付款会发生什么？
SPA定义了后果，并且会逐步升级。标准顺序是：
逾期付款利息从到期日起计算。
开发商发送书面通知，并设定补救期。
如果在补救期后付款仍未支付，开发商有权终止SPA并保留合同规定的部分或全部已付款项。
预防措施很简单。在签署之前了解补救期，保持资金缓冲，并在到期日前与开发商联系以防您的情况发生变化。开发商在违约前更容易重新安排付款。
在签署付款计划之前要检查的SPA条款
在支付预订定金之外的任何款项之前，请查看以下条款：
付款触发条件： 固定日历日期或经过验证的施工里程碑
完成日期： 以及开发商延迟交付的罚款
逾期付款条款： 利率和补救期
终止和退款： 对于双方，而不仅仅是买家
规格： 完工标准和单元面积的允许公差
转让费用： 土地部门的费用和税款如何分摊
完工前转售： 您是否可以转让合同，以及费用
交付后计划： 产权何时转让以及开发商持有的担保
语言： 如果合同存在泰语和英语版本，哪个版本具有优先权
Papaya为每次购买提供法律支持和尽职调查。这包括律师对SPA的审查以及对项目本身的检查：
土地产权（Chanote确认已测量、注册的土地）
施工许可证
项目需要时的EIA批准
公寓单元的49%外国配额的可用性
我们的SPA和尽职调查指南涵盖了每项检查的全部内容。
将付款与经过验证的施工进度挂钩
只有在有人确认每个里程碑确实已达到时，里程碑时间表才能保护您。从伦敦、悉尼或迪拜，买家无法检查。
Papaya的期房施工质量控制填补了这一空白。我们的团队在现场监控进度，并在每笔里程碑付款到期前向您报告。我们在缺陷仍然便宜修复时标记它们，并在交付前进行全面检查并提供问题清单。您为经过验证的工作付款，而不是报告的工作。
常见问题
我可以在不居住在泰国的情况下分期购买普吉岛的公寓吗？
可以。开发商付款计划不需要居住、工作许可或泰国银行账户。
您从国外支付每笔分期付款，并附有FET文件。SPA签署和大部分其他流程可以远程进行，土地部门的转让可以通过授权书完成。
我可以提前还清付款计划吗？
大多数SPA允许提前结算。在签署前检查条款，并询问提前付款是否可以获得折扣。
付款计划的价格与全额现金支付的价格相同吗？
不一定。有些开发商为全额预付款提供较低价格，因此始终要求两个报价并进行比较。通过Papaya，两个数字都是开发商自己的价格，没有中介加价。
结论
普吉岛的开发商融资是外国买家在主要市场购买的最便捷方式。无需银行审批，施工期间无利息，付款分摊在整个建设过程中。正确的计划取决于您的现金流：
基于里程碑的计划适合早期购买的投资者
交付后计划适合希望租金收入覆盖部分价格的买家
开发商计划与按揭结合适合为交付付款筹集资金的终端买家
无论选择哪个计划，三条规则适用。在承诺之前阅读SPA。记录每笔分期付款以满足FET要求。在交付付款到期之前很久就筹集资金。
如果您正在比较Bang Tao、Laguna、Layan或Kamala的付款计划，Papaya团队可以并排列出Sansiri、Laguna Property和The Title项目的当前条款。我们展示开发商直销价格、付款计划价格以及每个单元的任何现金返还。通过Telegram或WhatsApp与我们联系，或发送电子邮件，与Papaya经理进行免费咨询。