ความเสี่ยงของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จในภูเก็ตและวิธีหลีกเลี่ยง
ความเสี่ยงของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในภูเก็ต: สิ่งที่อาจผิดพลาดและวิธีป้องกันตัวเอง
ความเสี่ยงของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในภูเก็ตคือราคาที่ต้องจ่ายสำหรับข้อได้เปรียบหลักของการซื้อก่อน: ราคาเปิดตัวของผู้พัฒนา, ตัวเลือกที่ดีที่สุดของยูนิต และแผนการชำระเงินที่กระจายไปตามการก่อสร้าง คุณต้องผูกพันกับอาคารที่ยังไม่มีอยู่จริง และคุณจะต้องชำระเงินเป็นงวดๆ ตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง
ความเสี่ยงส่วนใหญ่เป็นที่รู้จักกันดี และกฎหมายไทยได้จัดการกับหลายๆ ข้อโดยตรง สัญญาขายคอนโดมิเนียมต้องเป็นไปตามรูปแบบที่รัฐบาลกำหนด การล่าช้าให้สิทธิ์คืนเงินแก่ผู้ซื้ออย่างชัดเจน และอาคารใหม่มาพร้อมกับการรับประกันข้อบกพร่องตามกฎหมาย ผู้ซื้อที่ประสบปัญหามักจะเป็นผู้ที่ไม่เคยตรวจสอบว่าสัญญาของพวกเขากล่าวว่าอะไร
คู่มือนี้ครอบคลุม:
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในภูเก็ตปลอดภัยหรือไม่ โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ความเสี่ยงหลักเจ็ดประการ และวิธีการจัดการแต่ละข้อ
การเปรียบเทียบระหว่างอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างกับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว
แผนการป้องกันตั้งแต่การลงนามจนถึงการโอน
ตัวเลือกการออกหากแผนเปลี่ยนแปลง
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในภูเก็ตปลอดภัยหรือไม่?
ใช่ สำหรับผู้ซื้อที่ตรวจสอบผู้พัฒนา, ที่ดิน และสัญญาก่อนลงนาม และตรวจสอบความคืบหน้าระหว่างการก่อสร้าง การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเป็นวิธีมาตรฐานในตลาดหลักของภูเก็ต คอนโดและวิลล่าส่วนใหญ่ในบางเทา, ลากูน่า, ลายัน และกมลาขายก่อนสร้างเสร็จ
ความเสี่ยงของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างไม่ใช่เรื่องของการมีอยู่ของอาคาร แต่เป็นเรื่องของการที่ผู้พัฒนาส่งมอบตามที่สัญญาระบุไว้หรือไม่, เมื่อไหร่ที่สัญญาระบุไว้, ในคุณภาพที่สัญญากำหนด แต่ละจุดเหล่านี้เป็นสิ่งที่คุณสามารถตรวจสอบล่วงหน้าได้
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในประเทศไทยปลอดภัยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติหรือไม่?
ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีการป้องกันตามสัญญาเช่นเดียวกับผู้ซื้อชาวไทย และมีสองจุดเพิ่มเติมที่ต้องจัดการ:
โควตาการถือครองของชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่ขายของโครงการคอนโดมิเนียมได้สูงสุด 49% เป็นกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ ยูนิตของคุณต้องอยู่ในโควตานั้น
เงินจากต่างประเทศ สำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ ทุกการชำระเงินต้องมาถึงประเทศไทยในสกุลเงินต่างประเทศ โดยมีเอกสาร FET หรือจดหมายยืนยันจากธนาคาร
ทั้งสองอย่างนี้จัดการได้ง่ายเมื่อคุณวางแผนตั้งแต่ขั้นตอนการจอง การป้องกันที่เหลืออยู่ในสัญญาซื้อขาย (SPA) และทำงานในลักษณะเดียวกันสำหรับผู้ซื้อทุกคน
ความเสี่ยงหลัก 7 ประการของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในภูเก็ต
เหล่านี้คือความเสี่ยงที่มีความสำคัญในทางปฏิบัติ ตามลำดับที่ผู้ซื้อพบเจอบ่อยที่สุด
ความล่าช้าในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในภูเก็ต
ความล่าช้าเป็นความเสี่ยงที่พบบ่อยที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้าง โครงการอาจล่าช้าเนื่องจากปัญหาผู้รับเหมา, การขาดแคลนวัสดุ, ปัญหาใบอนุญาต หรือยอดขายที่ช้าซึ่งจำกัดกระแสเงินสดของผู้พัฒนา ฤดูมรสุมของภูเก็ต, ประมาณเดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม, ยังทำให้งานกลางแจ้งช้าลงทุกปี
การล่าช้าไม่กี่เดือนเป็นเรื่องปกติและมักจัดการได้ การล่าช้านานโดยมีความคืบหน้าเล็กน้อยเป็นสัญญาณเตือน
สำหรับคอนโด, SPA ต้องระบุทั้งวันที่เสร็จสิ้นการก่อสร้างและวันที่โอนกรรมสิทธิ์ นั่นเป็นข้อกำหนดของสัญญาขายคอนโดมิเนียมมาตรฐานที่กำหนดภายใต้มาตรา 6/2 ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม อ่านวันที่เหล่านั้นอย่างระมัดระวังเช่นเดียวกับราคา และยืนยันว่าสัญญาอนุญาตให้ผู้พัฒนาขยายเวลาได้อย่างไร เช่น กรณีเหตุสุดวิสัย
การควบคุมคุณภาพการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างของ Papaya ติดตามความคืบหน้าที่ไซต์และรายงานให้คุณทราบก่อนการชำระเงินแต่ละครั้ง คุณจะเห็นการล่าช้าเร็วขึ้น ในขณะที่คุณยังมีตัวเลือก ไม่ใช่ในวันที่คาดว่าจะโอน
คุณสามารถขอเงินคืนได้หรือไม่หากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างล่าช้าในประเทศไทย?
ได้ ภายใต้สัญญาขายคอนโดมิเนียมมาตรฐาน หากผู้พัฒนาไม่สามารถโอนยูนิตได้ตามวันที่ในสัญญา คุณมีสองทางเลือก:
ยกเลิกสัญญา และรับเงินคืนทั้งหมดที่คุณชำระ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราที่กำหนดในสัญญาสำหรับการชำระเงินล่าช้าของผู้ซื้อ
รักษาสัญญา และเรียกร้องค่าปรับรายวันสำหรับแต่ละวันที่ล่าช้า จนถึงขีดจำกัดที่กำหนดในรูปแบบมาตรฐาน
หากการก่อสร้างหยุดเนื่องจากเหตุสุดวิสัยที่แท้จริง ผู้พัฒนาต้องคืนเงินที่คุณชำระพร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของเงินฝากประจำของธนาคารกรุงไทย
มีสองประเด็นที่สำคัญ:
เงื่อนไขที่เสียเปรียบต่อผู้ซื้อเป็นโมฆะ ข้อที่เบี่ยงเบนจากรูปแบบมาตรฐานที่ไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อไม่มีผล ผู้พัฒนาที่ขอให้คุณยอมรับเงื่อนไขการล่าช้าที่อ่อนแอกว่าไม่สามารถบังคับใช้ได้
สิทธิ์มีค่าเท่ากับความสามารถของผู้พัฒนาในการชำระเงิน สิทธิ์ในการคืนเงินปกป้องคุณอย่างเต็มที่จากผู้พัฒนาที่มีสภาพคล่องที่ล่าช้า แต่ปกป้องคุณน้อยกว่าจากผู้พัฒนาที่หมดเงิน ซึ่งเป็นความเสี่ยงถัดไป
การซื้อวิลล่ามีกฎสัญญาที่แตกต่างกัน ดังนั้นเงื่อนไขการล่าช้าและการคืนเงินขึ้นอยู่กับสิ่งที่สัญญาของคุณกล่าวไว้ ควรให้ทนายความตรวจสอบก่อนลงนาม
จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้พัฒนาเกิดล้มละลายในประเทศไทย?
การล้มละลายของผู้พัฒนาเป็นความเสี่ยงที่ร้ายแรงที่สุดของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้าง และมันเกิดขึ้นน้อยมากในหมู่ผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง หากผู้พัฒนาเข้าสู่การล้มละลาย:
คุณต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในฐานะเจ้าหนี้
ผู้ซื้อจัดอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกัน รองจากธนาคารที่ถือจำนองที่ดิน
การฟื้นฟูขึ้นอยู่กับทรัพย์สินที่เหลืออยู่ และมักจะเป็นเพียงบางส่วน
บางครั้งผู้พัฒนารายอื่นเข้ามารับช่วงโครงการที่หยุดชะงักและเสนอสัญญาใหม่ให้กับผู้ซื้อ ควรตรวจสอบเงื่อนไขเหล่านั้นอย่างรอบคอบ เพราะอาจอ่อนแอกว่าสัญญา SPA มาตรฐานเดิมของคุณ
ประเทศไทยมีกฎหมายเอสโครว์ ซึ่งอนุญาตให้ตัวแทนเอสโครว์ที่ได้รับอนุญาต ซึ่งมักเป็นธนาคาร ถือเงินชำระของผู้ซื้อจนกว่าจะส่งมอบ เงินเอสโครว์ได้รับการคุ้มครองแม้ว่าผู้พัฒนาจะล้มเหลว อย่างไรก็ตาม เอสโครว์เป็นการสมัครใจ และมีผู้พัฒนาน้อยรายที่ใช้มัน
การป้องกันที่แท้จริงคือการเลือกผู้พัฒนาให้ดี:
ผู้พัฒนาที่จดทะเบียน เช่น Sansiri เผยแพร่บัญชีที่ผ่านการตรวจสอบแล้ว
ผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงมายาวนาน เช่น Laguna Property มีโครงการที่เสร็จสมบูรณ์ที่คุณสามารถเยี่ยมชมได้
การจัดหาเงินทุนโครงการจากธนาคาร หมายความว่าผู้ให้กู้ได้ตรวจสอบโครงการก่อนที่จะให้เงินทุน
คู่มือของเราเกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบผู้พัฒนาในภูเก็ตครอบคลุมการตรวจสอบทั้งเจ็ดข้อ
จะเกิดอะไรขึ้นหากยูนิตที่สร้างเสร็จมีขนาดเล็กกว่าที่ระบุในสัญญา?
พื้นที่ยูนิตและข้อกำหนดเปลี่ยนแปลงบ่อยกว่าที่ผู้ซื้อคาดหวัง แผนผังชั้นมีการปรับเปลี่ยนระหว่างการก่อสร้าง วัสดุมีการทดแทน และพื้นที่ที่วัดได้จริงแตกต่างจากโบรชัวร์
กฎหมายไทยกำหนดกฎที่ชัดเจนสำหรับพื้นที่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์:
ความแตกต่างไม่เกิน 5%: ผู้ซื้อโดยทั่วไปจะรับยูนิต และราคาจะปรับตามสัดส่วน ขึ้นหรือลง
ความแตกต่างมากกว่า 5%: ผู้ซื้อสามารถปฏิเสธยูนิตหรือรับมันในราคาที่ปรับตามสัดส่วน
ข้อที่บังคับให้คุณยอมรับยูนิตที่เล็กลงในราคาที่เต็มเป็นโมฆะต่อสัญญาคอนโดมิเนียมมาตรฐาน
สำหรับข้อกำหนด SPA ควรระบุการตกแต่ง, อุปกรณ์ติดตั้ง และเครื่องใช้ โดยอนุญาตให้เปลี่ยนวัสดุได้เฉพาะ "คุณภาพเท่ากันหรือดีกว่า" เก็บโบรชัวร์, แผนผังชั้น และแผ่นข้อกำหนดแนบกับสัญญาของคุณ เพื่อให้คุณสามารถเปรียบเทียบกับยูนิตที่เสร็จสมบูรณ์ในวันที่โอน
คอนโดใหม่ในประเทศไทยมาพร้อมกับการรับประกันอะไรบ้าง?
สัญญาขายคอนโดมิเนียมมาตรฐานกำหนดการรับประกันขั้นต่ำตามกฎหมาย:
อย่างน้อย 5 ปี สำหรับโครงสร้างและอุปกรณ์ติดตั้งอาคาร
อย่างน้อย 2 ปี สำหรับส่วนประกอบอื่นๆ
ทั้งสองช่วงเวลานับจากการจดทะเบียนคอนโดมิเนียม ไม่ใช่จากการโอนยูนิตของคุณ ผู้ซื้อที่รับโอนล่าช้ามีเวลารับประกันน้อยลง ผู้พัฒนาต้องเริ่มซ่อมแซมหลังจากได้รับแจ้งข้อบกพร่องเป็นลายลักษณ์อักษร ดังนั้นรายงานข้อบกพร่องทุกข้อเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีที่คุณพบ
การรับประกันปกป้องคุณหลังการโอน แต่ไม่สามารถแทนที่การตรวจสอบการโอนที่เหมาะสมได้ การแก้ไขข้อบกพร่องก่อนที่คุณจะรับยูนิตนั้นง่ายกว่าการเรียกร้องในภายหลัง
ความเสี่ยงด้านกรรมสิทธิ์, ใบอนุญาต และโควตาชาวต่างชาติ
เหล่านี้คือความเสี่ยงที่คุณต้องกำจัดก่อนลงนาม ไม่ใช่ระหว่างการก่อสร้าง:
กรรมสิทธิ์ที่ดิน โครงการควรตั้งอยู่บนโฉนดที่ดิน, เป็นของหรือเช่าถูกต้องตามกฎหมายโดยผู้พัฒนา, พร้อมทางเข้าถนนที่จดทะเบียน
ใบอนุญาต ใบอนุญาตก่อสร้างและ, สำหรับคอนโดขนาดใหญ่, การอนุมัติ EIA ต้องครอบคลุมอาคารตามที่ขาย
โควตาชาวต่างชาติ ยูนิตของคุณต้องอยู่ในโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ 49% ของชาวต่างชาติ รับการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้พัฒนาและข้อใน SPA ที่ระบุวิธีการแก้ไขหากโควตาไม่พร้อมในวันที่โอน
การตรวจสอบโควตาครั้งสุดท้ายเกิดขึ้นที่กรมที่ดินในวันโอน นั่นคือเหตุผลที่การยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรและข้อใน SPA มีความสำคัญ การสนับสนุนทางกฎหมายและการตรวจสอบสถานะของ Papaya ครอบคลุมการตรวจสอบทั้งสามข้อก่อนที่คุณจะชำระเงินงวดหลัก
สำหรับวิลล่า การตรวจสอบที่เทียบเท่าคือการจดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดินและสิทธิ์ผิวดินใดๆ ซึ่งเป็นโครงการเฉพาะ อย่ายอมรับโครงสร้างตัวแทนชาวไทยในการถือครองที่ดิน มันผิดกฎหมายและทำให้การลงทุนทั้งหมดตกอยู่ในความเสี่ยง
อัตราแลกเปลี่ยนมีผลต่อการชำระเงินอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างอย่างไร?
ราคาของคุณถูกกำหนดในบาทไทย แต่เงินของคุณอยู่ในปอนด์, ยูโร, ดอลลาร์ออสเตรเลียหรือสิงคโปร์, ดีแรห์ม หรือรูเบิล ในช่วงระยะเวลาการก่อสร้างหลายปี บาทจะเคลื่อนไหวเมื่อเทียบกับสกุลเงินของคุณ ทุกงวดมีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันที่บ้าน และการชำระเงินครั้งสุดท้ายในวันที่โอนมีความเสี่ยงมากที่สุด
จัดการด้วยสามนิสัย:
สร้างบัฟเฟอร์สกุลเงิน ในงบประมาณของคุณสำหรับทุกงวด
ติดตามวันที่ครบกำหนด เพื่อให้คุณสามารถโอนเมื่ออัตราเหมาะสมกับคุณภายในกรอบเวลาการชำระเงิน
ส่งสกุลเงินต่างประเทศ จากบัญชีในชื่อของคุณเอง และให้ธนาคารไทยแปลงมัน พร้อมเอกสาร FET หรือจดหมายจากธนาคารสำหรับทุกการชำระเงิน
การสนับสนุนการโอนเงินของ Papaya ยืนยันคำแนะนำการโอนสำหรับแต่ละงวดและตรวจสอบว่าเอกสาร FET ทุกฉบับออกอย่างถูกต้อง การขาดบันทึก FET ในวันที่โอนเป็นความผิดพลาดด้านสกุลเงินที่ทำให้คุณเสียกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์
ความเสี่ยงด้านตลาด: อุปทานเกินและมูลค่าขายต่อ
ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างผูกพันกับราคาวันนี้สำหรับตลาดที่พวกเขาจะเข้าสู่ในอนาคต หากยูนิตที่คล้ายกันจำนวนมากเสร็จสิ้นในเวลาเดียวกัน ค่าเช่าและราคาขายต่อจะถูกกดดัน ผู้ขายต่อก่อนสร้างเสร็จยังแข่งขันกับสต็อกที่ยังไม่ขายของผู้พัฒนาเอง
ลดความเสี่ยงด้านตลาดด้วยการเลือกยูนิตของคุณ ไม่ใช่โดยการพยายามจับจังหวะตลาด:
ซื้อในพื้นที่ที่มีความต้องการตลอดทั้งปี บางเทาและลากูน่าดึงดูดแขกวันหยุด, ผู้อยู่อาศัย และครอบครัว
เลือกยูนิตสองห้องนอนขึ้นไป ที่มีการจัดวางที่ใช้งานได้จริง พวกเขาให้เช่าและขายต่อให้กับกลุ่มผู้ซื้อที่กว้างที่สุด สตูดิโอและยูนิตหนึ่งห้องนอนเผชิญกับการแข่งขันมากที่สุด
ตรวจสอบอุปทานที่แข่งขันกัน ที่กำลังจะเสร็จสิ้นใกล้เคียงในเวลาเดียวกัน
อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จในภูเก็ต
อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จเหมาะกับผู้ซื้อที่แตกต่างกัน การแลกเปลี่ยนเป็นเรื่องง่าย: อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างให้เงื่อนไขที่ดีกว่า และอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จให้ความแน่นอน
อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างให้คุณ:
ราคาเปิดตัวโดยตรงจากผู้พัฒนา
ตัวเลือกที่ดีที่สุดของชั้น, วิว และการจัดวาง
การชำระเงินเป็นงวดที่กระจายไปตามการก่อสร้าง มักมีการผ่อนชำระ 0% จากผู้พัฒนา
อาคารใหม่พร้อมการรับประกันตามกฎหมายเต็มรูปแบบ
อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จให้คุณ:
ยูนิตที่สร้างเสร็จที่คุณสามารถตรวจสอบก่อนชำระเงิน
การใช้งานหรือรายได้ค่าเช่าทันที
ไม่มีความเสี่ยงในการก่อสร้างหรือการส่งมอบ
นักลงทุนที่มีระยะเวลาหลายปี และผู้ซื้อที่วางแผนจะย้ายเข้าภายหลัง มักจะได้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้าง ผู้ซื้อที่ต้องการย้ายเข้าหรือหารายได้ค่าเช่าทันทีจะได้ประโยชน์จากสต็อกที่สร้างเสร็จแล้ว
อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างถูกกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จในภูเก็ตหรือไม่?
โดยทั่วไปแล้ว ใช่ ในช่วงเริ่มต้นของโครงการ ผู้พัฒนากำหนดราคาต่ำสุดสำหรับเฟสแรกเพื่อสร้างยอดขาย และพวกเขาจะเพิ่มราคาตามความคืบหน้าของการก่อสร้างและการขายยูนิต ผู้ซื้อในช่วงแรกล็อคราคาเปิดตัวและชำระเงินตามเวลา
การประหยัดเป็นจริงเฉพาะเมื่อคุณซื้อในราคาจริงของผู้พัฒนา ผ่าน Papaya คุณจ่ายราคาผู้พัฒนาโดยตรงโดยไม่มีการบวกเพิ่มจากเอเจนซี่ แผนการชำระเงินเป็นของผู้พัฒนาเอง รวมถึงการผ่อนชำระ 0% ที่ผูกกับเหตุการณ์สำคัญในการก่อสร้างในหลายโครงการ
วิธีลดความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้าง
การป้องกันทำงานในสามขั้นตอน: ก่อนที่คุณจะลงนาม, ระหว่างการก่อสร้าง และในวันที่โอน การตรวจสอบก่อนลงนามเกี่ยวกับบริษัท, ประวัติการทำงาน, ที่ดิน, ใบอนุญาต และโควตาครอบคลุมในคู่มือการตรวจสอบสถานะของผู้พัฒนาของเรา ส่วนนี้ครอบคลุมสัญญาและสิ่งที่ตามมาหลังจากนั้น
ข้อใน SPA ที่ปกป้องผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้าง
ตรวจสอบข้อเหล่านี้ก่อนการชำระเงินงวดหลักครั้งแรกของคุณ:
รูปแบบมาตรฐาน: สำหรับคอนโด SPA จะเป็นไปตามสัญญาขายคอนโดมิเนียมที่รัฐบาลกำหนด
วันที่เสร็จสิ้นและโอน: วันที่ที่กำหนด พร้อมค่าปรับของผู้พัฒนาสำหรับการส่งมอบล่าช้า
ทริกเกอร์การชำระเงิน: งวดที่ผูกกับเหตุการณ์สำคัญในการก่อสร้าง ไม่ใช่แค่วันที่ปฏิทินที่กำหนด
การคืนเงิน: สิทธิ์ของคุณในการยกเลิกและรับเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยหากผู้พัฒนาไม่สามารถส่งมอบได้
พื้นที่และข้อกำหนด: พื้นที่ยูนิต, แผ่นข้อกำหนด และกฎเกี่ยวกับการทดแทน
โควตาชาวต่างชาติ: ยูนิตของคุณขายเป็นกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ของชาวต่างชาติ พร้อมวิธีการแก้ไขหากไม่พร้อม
การปล่อยจำนอง: วิธีการปลดจำนองธนาคารบนที่ดินสำหรับยูนิตของคุณในวันที่โอน
การโอนสิทธิ์: สิทธิ์ของคุณในการโอนสัญญาก่อนสร้างเสร็จ และค่าธรรมเนียม
ภาษา: เวอร์ชันใดมีผลบังคับใช้หากสัญญามีทั้งภาษาไทยและอังกฤษ
ขั้นตอนการจองมีข้อกำหนดของตัวเอง ตั้งแต่ต้นปี 2025 สัญญาจองคอนโดในประเทศไทยต้องเป็นไปตามรูปแบบมาตรฐานที่กำหนด ค่าธรรมเนียมการจองไม่ใช่เงินมัดจำ และผู้พัฒนาต้องคืนเงินหากผู้พัฒนาไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนได้ เช่น ใบอนุญาต
วิธีตรวจสอบความคืบหน้าการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างจากต่างประเทศ
ลูกค้าส่วนใหญ่ของ Papaya ซื้อจากสหราชอาณาจักร, เยอรมนี, ออสเตรเลีย, สิงคโปร์, UAE และที่อื่นๆ ดังนั้นการตรวจสอบจากระยะไกลเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการ การตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพรวมถึง:
การเยี่ยมชมไซต์เป็นประจำ โดยคนที่รายงานให้คุณทราบ ไม่ใช่ผู้พัฒนา
ภาพถ่ายและวิดีโอที่มีวันที่ ของแต่ละขั้นตอนการก่อสร้าง
การตรวจสอบเหตุการณ์สำคัญ ก่อนการชำระเงินแต่ละครั้งที่ขึ้นอยู่กับมัน
การแจ้งเตือนข้อบกพร่องล่วงหน้า ขณะที่ปัญหายังแก้ไขได้ง่าย
การควบคุมคุณภาพการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างของ Papaya ครอบคลุมทั้งสี่ข้อ ก่อนการชำระเงินตามเหตุการณ์สำคัญแต่ละครั้ง คุณจะได้รับรายงานว่าเวทีนั้นเสร็จสมบูรณ์จริงหรือไม่ หากคุณชำระเงินตามตารางเหตุการณ์สำคัญ คุณจะชำระเงินสำหรับงานที่ได้รับการตรวจสอบแล้ว ไม่ใช่สำหรับการอัปเดตความคืบหน้า
การโอน: การตรวจสอบรายชื่อข้อบกพร่อง
การโอนเป็นจุดที่มีอำนาจต่อรองที่แข็งแกร่งที่สุดของคุณ ก่อนที่คุณจะรับโอน:
ตรวจสอบยูนิตที่เสร็จสมบูรณ์ทีละห้อง: ผนัง, พื้น, ประตู, หน้าต่าง, ระบบประปา, ไฟฟ้า, เครื่องปรับอากาศ และการระบายน้ำระเบียง
เปรียบเทียบยูนิตกับแผนผังชั้นและแผ่นข้อกำหนดที่แนบกับ SPA ของคุณ
วัดพื้นที่หากดูเล็กกว่าแผน
บันทึกข้อบกพร่องทุกข้อในรายชื่อข้อบกพร่องที่ลงนามโดยผู้พัฒนา พร้อมวันที่สำหรับการซ่อมแซม
ตรวจสอบระหว่างหรือหลังฝนตกหากเป็นไปได้ เนื่องจากปัญหาการรั่วซึมและการระบายน้ำจะแสดงให้เห็นอย่างรวดเร็ว Papaya ดำเนินการตรวจสอบเต็มรูปแบบพร้อมรายชื่อข้อบกพร่องก่อนการโอน ข้อบกพร่องที่ปรากฏภายหลังจะถูกรายงานเป็นลายลักษณ์อักษรภายใต้การรับประกันตามกฎหมาย
ตัวเลือกการออกหากแผนของคุณเปลี่ยนแปลง
สถานการณ์เปลี่ยนแปลงในช่วงระยะเวลาการก่อสร้างหลายปี วางแผนการออกของคุณในจุดที่ซื้อ ไม่ใช่เมื่อคุณต้องการมัน
คุณสามารถขายคอนโดที่ยังไม่สร้างในภูเก็ตก่อนสร้างเสร็จได้หรือไม่?
ได้ หาก SPA ของคุณอนุญาต เส้นทางปกติคือการโอนสิทธิ์ในสัญญา: คุณโอนสิทธิ์ของคุณภายใต้ SPA ให้กับผู้ซื้อใหม่ ซึ่งจะรับช่วงการชำระเงินที่เหลือ ตรวจสอบสามจุดในสัญญา:
ว่าอนุญาตให้โอนสิทธิ์หรือไม่ และต้องได้รับความยินยอมจากผู้พัฒนาหรือไม่
ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ ที่ผู้พัฒนาเรียกเก็บ
ข้อจำกัดใดๆ, เช่น ส่วนแบ่งขั้นต่ำของราคาที่ชำระแล้ว
ทางออกอื่นๆ คือการซื้อให้เสร็จและขายต่อหลังจากโอน หรือซื้อให้เสร็จและถือยูนิตเพื่อรายได้ค่าเช่า คู่มือกลยุทธ์การออกของเราเปรียบเทียบทั้งสาม
คำถามที่พบบ่อย
ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดของคอนโดที่ยังไม่สร้างในประเทศไทยคืออะไร?
ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดของคอนโดที่ยังไม่สร้างในประเทศไทยคือ:
ความล่าช้าในการก่อสร้าง
การล้มละลายของผู้พัฒนา
การเปลี่ยนแปลงพื้นที่หรือข้อกำหนด
โควตาชาวต่างชาติที่ขายหมด
การเคลื่อนไหวของสกุลเงินในช่วงระยะเวลาการชำระเงิน
แต่ละข้อจะลดลงโดยการเลือกผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง, SPA รูปแบบมาตรฐาน, การชำระเงินตามเหตุการณ์สำคัญที่มีการตรวจสอบอิสระ และการโอนที่มีเอกสารจากต่างประเทศ
ค่าธรรมเนียมการจองสามารถคืนได้หรือไม่หากฉันเปลี่ยนใจ?
โดยทั่วไปแล้ว ไม่ ภายใต้สัญญาจองมาตรฐาน ผู้พัฒนาสามารถเก็บค่าธรรมเนียมการจองได้หากคุณไม่ลงนามใน SPA ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน ค่าธรรมเนียมต้องคืนหากผู้พัฒนาไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนเองได้ เช่น ใบอนุญาต หรือเปลี่ยนแปลงรายละเอียดโครงการสำคัญโดยไม่ได้รับความยินยอมจากคุณ
การทำงานกับผู้พัฒนารายใหญ่ลดความเสี่ยงได้มากแค่ไหน?
มันลดความเสี่ยงในการล้มละลายและการส่งมอบได้มากที่สุด เพราะผู้พัฒนารายใหญ่มีการเงินที่เผยแพร่และประวัติการทำงานที่คุณสามารถตรวจสอบได้ มันไม่สามารถขจัดความเสี่ยงด้านสัญญา, โควตา หรือสกุลเงินได้ สิ่งเหล่านั้นยังคงต้องตรวจสอบในทุกโครงการ
สรุป
ความเสี่ยงของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในภูเก็ตเป็นเรื่องจริง แต่เป็นที่รู้จัก และส่วนใหญ่สามารถจัดการได้ สามขั้นตอนครอบคลุมความเสี่ยงส่วนใหญ่:
ก่อนที่คุณจะลงนาม, ตรวจสอบผู้พัฒนา, ที่ดิน, ใบอนุญาต และโควตา
ระหว่างการก่อสร้าง, ผูกการชำระเงินกับเหตุการณ์สำคัญที่ได้รับการตรวจสอบและบันทึกการโอนทุกครั้ง
ในวันที่โอน, ตรวจสอบยูนิตอย่างเหมาะสมและบันทึกข้อบกพร่องทุกข้อเป็นลายลักษณ์อักษร
ผู้ซื้อที่ปฏิบัติตามขั้นตอนเหล่านั้นจะรักษาข้อได้เปรียบของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้าง, ราคาที่เปิดตัว และแผนการชำระเงิน โดยมีความเสี่ยงน้อยลงมาก
หากคุณกำลังพิจารณาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างในบางเทา, ลากูน่า, ลายัน หรือกมลา ทีมงาน Papaya สามารถแสดงโครงการปัจจุบันในราคาผู้พัฒนาโดยตรงให้คุณได้ เราจะดำเนินการตรวจสอบทางกฎหมายร่วมกับคุณและติดตามการก่อสร้างจนถึงวันที่โอน ส่งข้อความหาเราทาง Telegram หรือ WhatsApp หรือส่งอีเมลเพื่อรับคำปรึกษาฟรีกับผู้จัดการของ Papaya