普吉岛期房风险：可能出现的问题及如何保护自己

在普吉岛购买期房的风险是提前购买的主要优势的代价：开发商的启动定价、最佳单元选择以及分阶段的付款计划。您承诺购买一个尚不存在的建筑，并在施工期间分阶段付款。

大多数这些风险都是众所周知的，泰国法律直接解决了其中许多问题。公寓销售合同必须遵循政府规定的格式，延误给予买家明确的退款权利，新建筑附带法定缺陷保修。遇到麻烦的买家通常是那些从未检查过合同内容的人。

本指南涵盖：

• 在普吉岛购买期房是否安全，尤其是对外国买家而言

• 七大主要风险及其管理方法

• 期房与现房的比较

• 从签约到交房的保护计划

• 如果计划改变，您的退出选项

在普吉岛购买期房是否安全？

是的，对于在签约前检查开发商、土地和合同，并在施工期间验证进度的买家来说，期房是普吉岛主要市场的标准购买方式。邦涛、拉古娜、拉扬和卡马拉的大多数新公寓和别墅在完工前就已售出。

期房风险不在于建筑是否存在，而在于开发商是否按合同承诺交付，合同规定的时间和质量。每一个点都是您可以提前检查的。

在泰国，期房对外国买家是否安全？

外国买家享有与泰国买家相同的合同保护，还有两个额外的管理点：

• 外国人持有配额。 外国人可以拥有公寓项目可销售面积的49%作为永久产权。您的单元必须在该配额内。

• 来自国外的资金。 为了永久产权登记，每笔付款必须以外币到达泰国，并附有FET表格或银行确认信。

只要您在预订阶段就计划好，这两点都很容易处理。其余的保护措施在销售和购买协议（SPA）中，对每个买家都适用。

普吉岛期房的七大主要风险

这些是实际中重要的风险，按买家最常遇到的顺序排列。

普吉岛期房施工延误

延误是最常见的期房风险。由于承包商问题、材料短缺、许可证问题或销售缓慢限制开发商的现金流，项目可能会推迟。普吉岛的季风季节，大约从五月到十月，每年也会减缓室外工作。

几个月的延误是常见的，通常是可控的。长时间的延误且进展不明显是一个警告信号。

对于公寓，SPA必须注明施工完成日期和所有权转让日期。这是根据《公寓法》第6/2条规定的标准公寓销售合同的要求。仔细阅读这些日期，就像价格一样，并确认合同允许开发商的延期条件，例如不可抗力。

Papaya的期房施工质量控制在每次付款到期前跟踪现场进度并向您报告。您可以在预期交房日期之前提前看到进度延误，从而有更多选择。

如果泰国的期房项目延误，您能拿回钱吗？

可以。根据标准公寓销售合同，如果开发商未能在合同日期前转让单元，您有两种补救措施：

1. 终止合同并收回您支付的所有款项，并按合同规定的买家迟付款利率计息。

2. 保留合同并要求每天的延误罚款，最高可达标准表格中设定的上限。

如果因真正的不可抗力导致施工停止，开发商必须按Krung Thai Bank的最高定期存款利率退还您的付款并计息。

两个实际问题很重要：

• 对买家不利的条款无效。 违反标准表格对买家不利的条款无效。要求您接受较弱延迟条款的开发商无法执行这些条款。

• 权利仅与开发商的支付能力一样好。 退款权完全保护您免受迟到的资力雄厚的开发商的影响。对于资金耗尽的开发商，它们的保护作用较小，这是下一个风险。

别墅购买遵循不同的合同规则，因此延迟和退款条款取决于您的合同内容。在签署之前请律师检查。

如果泰国的开发商破产会发生什么？

开发商破产是最严重的期房风险，在知名开发商中很少见。如果开发商进入破产程序：

• 您作为债权人向官方接管人提出索赔

• 买家作为无担保债权人，排在持有土地抵押的银行之后

• 回收取决于剩余资产，通常是部分回收

有时，另一家开发商会接管停滞的项目，并向买家提供新合同。仔细审查这些条款，因为它们可能比您原来的标准表格SPA更弱。

泰国有《托管法》，允许持牌托管代理（通常是银行）在交付前持有买家付款。即使开发商失败，托管资金也受到保护。然而，托管是自愿的，少数开发商使用。

真正的保护是选择开发商：

• 上市开发商如Sansiri发布审计账目。

• 长期成立的开发商如Laguna Property有已完成的项目可供参观。

• 银行项目融资意味着贷款人已在提供资金前审查了项目。

我们关于如何在普吉岛检查开发商的指南涵盖了所有七个检查。

如果完工的单元比合同中小怎么办？

单元面积和规格的变化比买家预期的更常见。施工期间调整平面图、替换材料，最终测量面积与宣传册不同。

泰国法律在《民法典》中对面积设定了明确的规则：

• 差异在5%以内：买家通常接受单元，并按比例调整价格，上调或下调。

• 差异超过5%：买家可以拒绝单元或按比例调整价格接受。

强迫您以全价接受较小单元的条款在标准公寓合同中不可执行。

对于规格，SPA应列出饰面、配件和电器，任何替换仅限于“同等或更好质量”的材料。将宣传册、平面图和规格表附在您的合同中，以便在交房时与完成的单元进行比较。

泰国新公寓有哪些保修？

标准公寓销售合同设定了最低法定保修：

• 至少5年用于结构和固定建筑设备

• 至少2年用于其他组件部分

两个期限从公寓注册之日起算，而不是从您单元的转让之日起算。迟转让的买家剩余的保修时间较少。开发商必须在收到缺陷的书面通知后开始维修，因此一旦发现缺陷，请立即书面报告。

保修在交房后保护您，但不能替代适当的交房检查。在您接受单元之前修复缺陷比以后索赔更容易。

产权、许可和外国配额风险

这些是您在签署之前而不是施工期间消除的风险：

• 土地产权。 项目应位于开发商拥有或有效租赁的Chanote产权上，并有注册的道路通道。

• 许可证。 施工许可证和较大公寓的EIA批准必须涵盖所售建筑。

• 外国配额。 您的单元必须在49%的外国永久产权配额内。获得开发商的书面确认，并在SPA中列出如果转让时配额不可用的补救措施。

最终配额检查在转让日的土地部门进行。这就是为什么书面确认和SPA条款很重要的原因。Papaya的法律支持和尽职调查在您支付主要分期付款之前涵盖所有三项检查。

对于别墅，相应的检查是土地部门的租赁注册和任何地上权，这是项目特定的。绝不要接受泰国名义结构持有土地。这是非法的，会使整个投资处于风险之中。

汇率如何影响期房付款？

您的价格以泰铢固定，但您的资金是英镑、欧元、澳元或新加坡元、迪拉姆或卢布。在几年的施工期内，泰铢会相对于您的货币波动。每笔分期付款在国内的成本不同，交房时的最终付款承载着最大的风险。

通过三个习惯来管理：

• 在每笔分期付款中建立货币缓冲。

• 跟踪到期日期，以便在付款窗口内在汇率适合时转账。

• 从您自己名下的账户发送外币，并让泰国银行转换，并为每笔付款提供FET表格或银行信。

Papaya的资金转账支持确认每笔分期付款的转账指令，并检查每份FET文件是否正确签发。转让时缺少FET记录是唯一会让您失去永久产权的货币错误。

市场风险：供应过剩和转售价值

期房买家承诺以今天的价格进入未来的市场。如果许多类似单元同时完工，租金和转售价格会受到压力。在完工前转售的买家也与开发商自己未售出的库存竞争。

通过选择单元而不是试图把握市场来降低市场风险：

• 在全年需求旺盛的地区购买。 邦涛和拉古娜吸引度假游客、居民和家庭。

• 选择两居室及以上的单元，具有可用的布局。它们的租赁和转售面向最广泛的买家群体。工作室和一居室单元面临最多的竞争。

• 检查附近同时完工的竞争供应量。

普吉岛期房与现房的比较

期房和现房适合不同的买家。权衡很简单：期房提供更好的条款，而现房提供确定性。

期房为您提供：

• 开发商的启动定价

• 最佳楼层、视野和布局选择

• 分阶段的施工付款，通常有0%开发商分期付款

• 带有完整法定保修的新建筑

现房为您提供：

• 您可以在付款前检查的完成单元

• 即时使用或租金收入

• 无施工或交付风险

有几年投资期限的投资者，以及计划稍后入住的终端买家，通常在期房上表现最佳。需要立即入住或赚取租金的买家在现房中表现最佳。

普吉岛的期房比现房便宜吗？

通常是的，在项目开始时。开发商为早期阶段设定最低价格以促进销售，并随着施工进展和单元销售提高价格。早期买家锁定启动价格并分期付款。

只有当您以开发商的实际价格购买时，节省才是真实的。通过Papaya，您以开发商直销价格购买，无需代理加价。付款计划是开发商自己的，包括许多项目与施工里程碑挂钩的0%分期付款。

如何降低期房投资风险

保护分为三个阶段：在您签署之前、施工期间和交房时。公司、业绩记录、土地、许可证和配额的预签检查在我们的开发商尽职调查指南中涵盖。本节涵盖合同及其后的内容。

保护期房买家的SPA条款

在您的第一次主要付款之前检查这些条款：

• 标准表格：对于公寓，SPA遵循政府规定的公寓销售合同。

• 完成和转让日期：固定日期，开发商的延迟交付罚款。

• 付款触发：分期付款与施工里程碑挂钩，而不仅仅是固定日历日期。

• 退款：如果开发商未能交付，您有权终止并收回付款并计息。

• 面积和规格：单元面积、规格表和替换规则。

• 外国配额：您的单元以外国永久产权出售，并在不可用时提供补救措施。

• 抵押释放：土地上的银行抵押如何在转让时为您的单元解除。

• 转让：在完工前转让合同的权利及费用。

• 语言：如果合同存在泰语和英语版本，哪个版本优先。

预订阶段有其自己的规则。自2025年初以来，泰国的公寓预订合同必须遵循规定的标准格式。预订费不是押金，如果开发商未能履行其义务，例如许可证，必须退还。

如何从国外检查期房施工进度

Papaya的大多数客户来自英国、德国、澳大利亚、新加坡、阿联酋等地，因此远程验证是流程的一部分。有效的监控结合：

• 定期现场访问由向您报告而不是向开发商报告的人进行

• 每个施工阶段的带日期照片和视频

• 每次付款依赖的里程碑验证

• 早期缺陷标志在问题仍然容易解决时

Papaya的期房施工质量控制涵盖所有四个方面。在每次里程碑付款之前，您会收到关于阶段是否实际完成的报告。如果您按里程碑计划付款，您支付的是经过验证的工作，而不是进度更新。

交房：瑕疵清单检查

交房是您最后也是最强的杠杆点。在您接受转让之前：

• 逐个房间检查完成的单元：墙壁、地板、门窗、管道、电气、空调和阳台排水

• 将单元与附在SPA上的平面图和规格表进行比较

• 如果面积看起来比计划小，请进行测量

• 将每个缺陷记录在开发商签署的书面瑕疵清单中，并注明修复日期

如果可能，请在雨中或刚下雨后进行检查，因为漏水和排水问题会迅速显现。Papaya在交房前进行全面检查并列出瑕疵清单。后期出现的缺陷会根据法定保修进行书面报告。

如果计划改变，您的退出选项

在几年的施工期内，情况会发生变化。在购买时计划您的退出，而不是在需要时。

您可以在普吉岛的期房完工前出售吗？

可以，如果您的SPA允许。通常的途径是合同转让：您将SPA下的权利转让给新买家，新买家接管剩余付款。在合同中检查三点：

• 是否允许转让以及是否需要开发商同意

• 开发商收取的转让费

• 任何限制，例如已支付价格的最低份额

其他退出方式是完成购买并在转让后转售，或完成并持有单元以获取租金收入。我们的退出策略指南比较了所有三种方式。

常见问题解答

泰国期房公寓的最大风险是什么？

泰国期房公寓的最大风险是：

• 施工延误

• 开发商破产

• 面积或规格的变化

• 售罄的外国配额

• 付款期间的货币波动

通过选择知名开发商、标准表格SPA、具有独立验证的里程碑付款和来自国外的记录转账来减少每一个风险。

如果我改变主意，预订押金可以退还吗？

通常不可以。根据标准预订合同，如果您未在约定期限内签署SPA，开发商可以保留预订费。如果开发商未能履行其义务，例如许可证，或未经您同意更改关键项目细节，必须退还费用。

与大型开发商合作能降低多少风险？

它最大限度地降低了破产和交付风险，因为大型开发商有已发布的财务和可验证的业绩记录。它不能消除合同、配额或货币风险。这些仍需在每个项目上进行检查。

结论

普吉岛的期房风险是真实存在的，但它们是已知的，并且大多数是可控的。三步覆盖大多数风险：

• 在您签署之前，检查开发商、土地、许可证和配额。

• 施工期间，将付款与经过验证的里程碑挂钩，并记录每次转账。

• 在交房时，适当检查单元并将每个缺陷书面记录。

遵循这些步骤的买家保留了期房的优势，即启动价格和付款计划，同时大大降低了风险。

如果您正在考虑在邦涛、拉古娜、拉扬或卡马拉的期房项目，Papaya团队可以向您展示开发商直销价格的当前项目。我们将与您一起进行法律检查，并监控施工直到交房。通过Telegram或WhatsApp给我们发消息，或发送电子邮件，与Papaya经理进行免费咨询。